Im Februar 2026 wurden die Eckpunkte zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz, dem Nachfolger des GEG, veröffentlicht. Nachfolgend eine Übersicht über die wesentlichen Inhalte und die Fragen, die sich daraus ergeben – vor allem in Bezug auf die beiden wesentlichen Inhalte Gebäudebestand und Europäische Harmonisierung.
Gebäudebestand
Die Paragraphen §§71-71p und §72 des GEG werden gestrichen. Die Anforderung von mindestens 65% erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung entfällt. Das neue Gesetz wird wie auch das alte keine Regelung enthalten, die zum Ausbau oder Wechsel funktionierender Heizsysteme verpflichtet.
Künftig können neben der Wärmepumpe und Fernwärme, hybriden Heizungsmodellen und Biomasseheizung auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden, denn die Eigentümer wissen am besten, was in ihren Heizkeller passt. Voraussetzung für den Einbau fossil betriebener Heizanlagen ist jedoch, dass diese ab 2029 mit 10% und dann zunehmendem Anteil an CO2-neutralen Brennstoffen genutzt werden (Bio-Treppe). Die Beimischung von grünem Brennstoff startet 2028 mit einem Prozentanteil und soll bis 2030 2 Millionen Tonnen CO2 einsparen.
Wird also eine fossil betriebene Heizanlage eingebaut, muss sie mit steigendem Anteil an klimafreundlichen Brennstoffen wie Biomethan oder synthetischem Treibstoff betrieben werden.
So soll die Treppe aussehen:
1. Stufe: Anteil von 10%
2. Stufe: noch unbekannt – der weitere Anstieg wird bis 2040 festgelegt
Entsprechende Tarife werden bereits von Gas- und Öllieferanten angeboten. Die CO2-Bepreisung bleibt erhalten, allerdings entfällt der CO2-Preis für den klimafreundlichen Anteil.
Es soll eine Regelung eingeführt werden, die Mieter vor dem Einbau unwirtschaftlicher Heizungen und somit vor hohen Heizkosten schützt. Die Ziele des Klimaschutzgesetzes bleiben erhalten. Sollte sich zeigen, dass der Gebäudesektor sein Ziel 2030 verfehlt, wird nachgesteuert.
Bemerkenswert
Nach aktuellen Erhebungen liegt die Gesamtproduktion von Biogas bei ca. 98 TWH, davon wurden bisher jedoch nur rund 11 TWH auf Erdgasqualität aufbereitet und ins Netz eingespeist. Das ist bei einem Erdgasverbrauch von 844 TWH bundesweit ein Anteil von ca. 1,3% (Quellen DVGW und BDEW). Der Rest wird vor Ort in Blockheizkraftwerken zu Strom und Wärme verarbeitet. Entsprechend muss massiv in die Biogasproduktion investiert werden. Wie sich dies auf den Preis von Öl oder Gas auswirken wird, ist bisher unbekannt.
Die Regelung, die Mieter vor unwirtschaftlichen Heizungen und somit vor hohen Heizkosten schützen sollen, könnte also im Umkehrschluss dafür sorgen, dass zumindest in Mehrfamilienhäusern keine fossil betriebenen Heizanlagen mehr eingebaut werden dürfen, da diese aufgrund der CO2-Bepreisung und des Anteils an biogenen Brennstoffen im Betrieb teurer werden als regenerative Heizanlagen.
Da niemand weiß, wie sich der Preis ab 2029 entwickeln wird, das Gesetz aber schon im Juli 2026 in Kraft tritt – was passiert mit den Heizungen, die vor 2029 eingebaut, aber ab 2029 (vielleicht) im Betrieb teurer werden?
Die Ziele des Klimaschutzgesetzes können ausschließlich mit dem GMG nicht eingehalten werden. Laut Klimaschutzgesetz liegt das Ziel für 2030 bei ca. 70 Millionen Tonnen äquivalentem CO2-Ausstoß im Gebäudesektor. 2024 wurden ca. 100,5 Millionen Tonnen äquivalentes CO2 ausgestoßen. Dafür wurden ca. 500 TWh fossiler Brennstoff verbraucht. Werden nun ab 2029 für den gesamten Gebäudesektor, 10% Biokraftstoff beigemischt, entspricht dies einem Minderverbrauch von 10% fossilen Brennstoffen und einer Reduzierung des CO2-Ausstoßes um 10%, was bedeutet, dass der CO2-Ausstoß von 100 Millionen Tonnen auf 90 Millionen Tonnen reduziert wird. Um das Klimaschutzziel zu erreichen, müssen dann noch 20 Millionen Tonnen zusätzlich eingespart werden. Tatsächlich gilt die Biogastreppe für neu montierte fossile Heizungen. Die reale Einsparung bis 2030 wird demnach deutlich geringer ausfallen.
Von der aktuellen Modernisierungsrate der Bestandsgebäude ausgehend, liegt die hier zu erwartende Reduzierung an CO2-Ausstoß bei ca. 2 Millionen Tonnen. Somit ist die Wahrscheinlichkeit, dass 2030 nachreguliert werden muss, hoch – wenn das Klimaschutzziel erreicht werden soll. Wie eine Klimaneutralität im Gebäudesektor im Jahr 2045 erreicht werden soll, ist eine weitere Frage …
Europäische Harmonisierung / Umsetzung Gebäuderichtlinie
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz werden auch die Vorgaben der europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie EPBD 1:1 umgesetzt. Spielräume werden ausgenutzt. Mit der Umsetzung des EPBD werden für Wohngebäude keine gebäudeindividuellen Sanierungsanforderungen ausgelöst. Die im Jahr 2025 genehmigten Wohnungsneubauten werden bereits zu 96% als Nullemissionsgebäudegebaut. Ab 2028 müssen öffentliche Nichtwohngebäude-Neubauten Nullemissionsgebäude sein. Ab 2030 müssen alle Neubauten Nullemissionsgebäude sein.
Info zum EPBD
Die nationalen Gebäudeeffizienzklassen werden bis 2029 nach europäischen Vorgaben harmonisiert. Die EPBD verpflichtet die Mitgliedstaaten, bis Mitte 2026 einen nationalen Fahrplan für die schrittweise Renovierung des Wohngebäudebestands festzulegen (Artikel 3 EPBD). Dieser Fahrplan muss nationale Ziele für die Jahre 2030, 2040 und 2050 enthalten und sich am Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050 orientieren. Die EPBD sieht vor, dass schrittweise Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz eingeführt werden, beginnend mit den Gebäuden der schlechtesten Energiebilanz (Klasse G). Die Einführung des CO₂-Zertifikatehandels ab 2027 ist keine abstrakte Umweltmaßnahme – sie hat konkrete finanzielle Auswirkungen auf nahezu jeden Privathaushalt. Ihr Heizungsbauer ist nicht nur ausführende Kraft, sondern auch Vermittler zwischen technologischer Lösung und wirtschaftlicher Vernunft.
Bemerkenswert
Einerseits soll die EPBD “1:1” umgesetzt werden, andererseits sollen für Wohngebäude keine gebäudeindividuellen Sanierungsanforderungen ausgelöst werden. Die EPBD verlangt jedoch genau das – einen verbindlichen Renovierungsfahrplan, der bei den schlechtesten Gebäuden (Klasse G) ansetzt. Beides gleichzeitig ist nicht umsetzbar. Das Eckpunktepapier kündigt an, sich bei der EU-Kommission für eine Verlängerung der Umsetzungsfristen einzusetzen. Solange diese Fristverlängerung nicht beschlossen ist, droht ein Vertragsverletzungsverfahren. Für Eigentümer bedeutet das: Ob und wann Sanierungspflichten für die schlechtesten Bestandsgebäude kommen, ist derzeit nicht absehbar.
Die Aussage, dass 2025 genehmigte Wohnungsneubauten zu 96% als Nullemissionsgebäude (nach EPBD Gebäude, die im Jahressaldo keine oder nahezu keine Treibhausemissionen aus fossilen Quellen erzeugen) gebaut werden, ist mit keiner Quelle belegt. Laut presseportal.de lag der Anteil von Wärmepumpen in Neubauten im Jahr 2024 bei 81%. Selbst Gebäude mit Wärmepumpe sind keine Nullemissionsgebäude, da der Strom in Deutschland nicht zu 100% regenerativ erzeugt wird. Wenn es möglich sein soll, fossile Heizungen auch in Neubauten zu montieren, sind diese Gebäude keine Nullemissionsgebäude. Das ist ein Widerspruch in sich.
Förderung
Wörtlich heißt es: Die auskömmliche Finanzierung der Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) wird bis mindestens 2029 sichergestellt. Damit könnte gemeint sein, dass die vorhandene Förderung bestehen bleibt.
Kommunale Wärmeplanung
Für kleinere Kommunen unter 15.000 Einwohnern soll die kommunale Wärmeplanung vereinfacht werden – vor allem bei der Datenerfassung, was grundsätzlich zu begrüßen ist.
Fernwärme / Nahwärme
Der Ausbau klimafreundlicher Wärmenetze soll vorangetrieben werden. Die Preise sollen transparent und fair gestaltet, die Verordnungen hierzu novelliert und eine Preistransparenzplattform eingerichtet werden. Eine moderate Anpassung des Kostenneutralitätsgebots, das die Umstellung vermieteter Bestandsgebäude auf Fernwärme aktuell in den meisten Fällen verhindert und Mieter nicht effektiv und langfristig vor unangemessenen Wärmepreisen schützt, ist vorgesehen.
Fazit
Positiv ist, dass mit dem Eckpunktepapier Bewegung in die Situation kommt. Dennoch bleibt abzuwarten, wie das Gebäudemodernisierungsgesetz in Gänze aufgestellt wird.
Das neue Gesetz (GMG) soll vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten.
Hinweis: Das GMG-Eckpunktepapier ist kein Gesetzentwurf. Alle Aussagen dazu beziehen sich auf den politischen Stand vom Februar 2026. Abweichungen im späteren Gesetzestext sind möglich.
Quellen
- Richtlinie (EU) 2024/1275 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 24. April 2024 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung), veröffentlicht im Amtsblatt der EU, OJ L 2024/1275, 08.05.2024
https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=OJ:L_202401275
- Eckpunktepapier der Fraktionen CDU/CSU und SPD zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vom 24.02.2026, veröffentlicht durch die CDU/CSU-Bundestagsfraktion
- DE. Statista
- UB
- Ariadneprojekt
- BUEVG
- AG-Energiebilanzen
- Bundeswirtschaftsministerium
Weitere Informationen:
Umweltbundesamt
www.umweltbundesamt.de
Energieeffizienz-Experten
www.energie-effizienz-experten.de
Deutsche Energieagentur dena
www.dena.de
Bundesförderung für Energieberatung
www.bafa.de
Kreditanstalt für Wiederaufbau
www.kfw.de