Gebäude-Modernisierungs-Gesetz

Im Februar 2026 wurden die Eckpunkte zum neuen „Gebäude-Modernisierungs-Gesetz“ (GModG) veröffentlicht. Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett nun den Regierungsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Damit hat das Gesetz die erste Hürde genommen. Es ist jedoch noch nicht in Kraft. Der Entwurf muss noch das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat durchlaufen. Die Bundesregierung stuft den Entwurf als besonders eilbedürftig ein und strebt eine Verabschiedung vor der parlamentarischen Sommerpause an. Nachfolgend eine Einordnung der wesentlichen Inhalte des Kabinettsentwurfs und der Unterschiede zum Eckpunktepapier.

Wie im Eckpunktepapier angekündigt, werden die §§71-71p sowie §72 GEG gestrichen. Die Anforderung von mindestens 65% erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung entfällt und damit auch die Beratungspflicht beim Einbau fossiler Heizungen. Ebenso entfallen die seit 2002 bestehenden Betriebsverbote für Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre aus §72 GEG. Die Pflicht zur Gebäudeautomation in Nichtwohngebäuden nach dem bisherigen §71a bleibt hingegen erhalten und gilt künftig bereits ab 70 kW Anlagenleistung.

Im Eckpunktepapier war die Bio-Treppe (stufenweise Beimischung von biogenem Gas oder Öl) nur mit der ersten Stufe von 10% ab 2029 beziffert. Der weitere Anstieg war offen. Der Kabinettsentwurf konkretisiert die Stufen nun vollständig:

1. Stufe: 10% ab 2029
2. Stufe: 15% ab 2030
3. Stufe: 30% ab 2035
4. Stufe: 60% ab 2040

Die Staffelung entspricht nahezu der bisherigen Regelung aus §71 Abs. 9 GEG, die für ab Januar 2024 eingebaute Heizungen 15% ab 2029, 30% ab 2035 und 60% ab 2040 vorsah. Die erste Stufe liegt mit 10% sogar 5% niedriger als die bisherige Regelung. Eine vollständige Umstellung auf 100% klimafreundliche Brennstoffe ist in der Staffelung nicht vorgesehen. Der Eigentümer hat die Einhaltung sicherzustellen. Die Bio-Treppe gilt für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen ab Inkrafttreten des GModG. Im Neubau dürfen fossile Heizungen bis Ende 2029 eingebaut werden, danach greift der Nullemissionsstandard. Die geplante Grüngas- und Grünheizöl-Quote ab 2028 wird auf die Bio-Treppe angerechnet.

Bemerkenswert
Die im Eckpunktepapier genannte Einsparung von 2 Millionen Tonnen CO₂ bis 2030 durch die Grüngasquote bleibt angesichts der konkreten Zahlen fragwürdig. Die Bio-Treppe gilt nur für neu montierte Heizungen. Bei der aktuellen Modernisierungsrate im Bestand wird die tatsächliche CO₂-Einsparung bis 2030 deutlich geringer ausfallen als die im Eckpunktepapier genannten 2 Millionen Tonnen. Die in meinem vorangegangenen Artikel dargestellte Rechnung bleibt gültig: Um das Klimaschutzziel 2030 von ca. 70 Millionen Tonnen CO₂ im Gebäudesektor zu erreichen, müssten gegenüber dem Ist-Wert von ca. 100 Millionen Tonnen noch rund 30 Millionen Tonnen eingespart werden. Fraglich, ob die Bio-Treppe das leisten kann …

Neue Erfüllungsoptionen: Solarthermie und Hybridheizungen

Der Kabinettsentwurf enthält Erfüllungsoptionen, die im Eckpunktepapier noch nicht enthalten waren. Für die Stufen 1 und 2 der Bio-Treppe (2029 bis 2034) kann die Beimischungspflicht alternativ über eine Solarthermieanlage mit Mindestgröße erfüllt werden. Ebenso ist eine Erfüllung über Wärmepumpen-Hybridheizungen (bivalent parallel mit Wärmepumpenvorrang) oder Biomasse-Hybridheizungen möglich. Ab 2035 ist für die Anrechnung eines Anteils über 15% bei Mehrfamilienhäusern und Nichtwohngebäuden ein Nachweis durch eine fachkundige Person erforderlich.

Im Eckpunktepapier war der Mieterschutz nur allgemein angekündigt. Der Kabinettsentwurf regelt nun konkret: Kostenrisiken für Netzentgelte, CO₂-Preis und Biogas werden künftig hälftig zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt. Die bisherige Staffelung des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes, nach dem Vermieter bei energetisch schlechten Gebäuden bis zu 90% der CO₂-Kosten tragen, wird durch die pauschale Hälfte-Regelung ersetzt. Das bedeutet für Vermieter unsanierter Gebäude eine Entlastung, für Vermieter gut sanierter Gebäude hingegen eine Mehrbelastung.

Bemerkenswert
Nicht beantwortet wird die im Eckpunktepapier aufgeworfene Frage, was mit vor 2029 eingebauten fossilen Heizungen passiert, die ggf. ab 2029 durch steigende Brennstoffkosten unwirtschaftlich arbeiten. Die Heizkostenbremse greift erst ab Inkrafttreten des GModG. Unklar bleibt die Situation für Heizungen, die zwischen jetzt und dem Inkrafttreten eingebaut werden.

Der Kabinettsentwurf enthält technische Änderungen, die im Eckpunktepapier nicht erwähnt waren und für die Praxis erhebliche Auswirkungen haben: Die Bilanzierung wird auf die DIN/TS 18599: 2025-10 umgestellt. Der Primärenergiefaktor für Strom wird von 1,8 auf 1,5 reduziert. Der CO₂-Faktor für Strom sinkt von 560 auf 100 g/kWh. Es erfolgt eine Umstellung vom nicht erneuerbaren Anteil der Primärenergie auf die Gesamt-Primärenergie einschließlich des erneuerbaren Anteils. Der Primärenergiefaktor für biogene Brennstoffe wird einheitlich auf 0,7 angehoben, auch für Holz (bisher 0,2). Es wird ein baubares Referenzgebäude eingeführt mit einem technologieneutralen Referenzwärmeerzeuger. Für Fernwärme ist künftig nur noch die Carnot-Methode zur Berechnung des Primärenergiefaktors zulässig, die Stromgutschriftmethode entfällt.

Bemerkenswert
Die Anhebung des Primärenergiefaktors für Holz von 0,2 auf 0,7 wird dazu führen, dass Holzheizungen in der energetischen Bilanzierung deutlich schlechter abschneiden als bisher. In der Praxis ändert das nichts an der tatsächlichen Energieeffizienz, hat aber Auswirkungen auf Energieausweise und Förderfähigkeit.

Im Eckpunktepapier waren Stromdirektheizungen nicht gesondert erwähnt. Der Kabinettsentwurf regelt nun: Im Neubau sind Stromdirektheizungen nur zulässig, wenn der bauliche Wärmeschutz 45% besser ist als die Neubauanforderung. Im Bestand muss der Wärmeschutz 30% besser sein. Ausnahmen gelten für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Nichtwohngebäude mit Raumhöhen über 4 m und dezentralen Gebläse- oder Strahlungsheizungen.

Im Eckpunktepapier hieß es, für Wohngebäude würden keine gebäudeindividuellen Sanierungsanforderungen ausgelöst. Der Kabinettsentwurf bestätigt das. Für Nichtwohngebäude werden jedoch erstmals konkrete Sanierungspflichten eingeführt: Ab 2030 darf der Primärenergiebedarf das 3,5-fache und ab 2033 das 2,95-fache des Referenzgebäudewerts nicht überschreiten. Als erfüllt gilt die Anforderung bei Baujahren ab 1996, bei Sanierung auf Wärmeschutzverordnung 1995 oder bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme. Ausnahmen bestehen für Baudenkmäler sowie Gebäude, die abgerissen werden sollen.

Der im Eckpunktepapier bestehende Widerspruch zwischen der Aussage, die EPBD werde 1:1 umgesetzt, und dem Verzicht auf gebäudeindividuelle Sanierungsanforderungen für Wohngebäude bleibt bestehen. Die EPBD verlangt einen verbindlichen Renovierungsfahrplan, der bei den schlechtesten Gebäuden (Klasse G) ansetzt. Die Bundesregierung setzt weiterhin darauf, bei der EU-Kommission eine Verlängerung der Umsetzungsfristen zu erreichen.

Der Nullemissionsstandard wird ab 2028 für öffentliche Gebäude und ab 2030 für alle Neubauten eingeführt. Bis Ende 2029 sind auch im Neubau noch fossile Heizungen erlaubt. Der Kabinettsentwurf führt zudem gestaffelte Solarpflichten ein: ab 2027 für Neubau-Nichtwohngebäude über 250 m², ab 2028 für Bestand-Nichtwohngebäude über 500 m² bei Sanierung, ab 2030 für Neubau-Wohngebäude. Diese Solarpflichten waren im Eckpunktepapier nicht enthalten.

Bemerkenswert
Die im Eckpunktepapier nicht belegte Behauptung, 96% der 2025 genehmigten Wohnungsneubauten würden als Nullemissionsgebäude gebaut, findet sich im Kabinettsentwurf in ähnlicher Form als Begründung wieder. Der in meinem vorangegangenen Artikel aufgezeigte Widerspruch bleibt bestehen: Wenn fossile Heizungen auch im Neubau zulässig sind und der Strom in Deutschland nicht zu 100% regenerativ erzeugt wird, handelt es sich nicht um Nullemissionsgebäude im Sinne der EPBD.

Der Kabinettsentwurf enthält grundlegende Änderungen bei den Energieausweisen, die im Eckpunktepapier nicht erwähnt waren. Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ist künftig nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Nichtwohngebäude erhalten erstmals Energieeffizienzklassen. Energieausweise müssen digital und maschinenlesbar ausgestellt werden. Neue Pflichtangaben umfassen unter anderem Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen, Smart-Readiness-Indikatoren, Niedertemperatur-Fähigkeit und den Anteil erneuerbarer Energien am Standort. Die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler entfällt: Auch Denkmäler benötigen künftig bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis.

Ab 2028 müssen für Neubauten über 1.000 m² und ab 2030 für alle Neubauten die Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus ermittelt werden. Die Berechnung erfolgt nach der neuen DIN SPEC 91606, die im Sommer 2026 veröffentlicht werden soll. Der Bericht wird unselbständiger Teil des Energieausweises. Die Ausstellungsberechtigung erfordert eine Fortbildung.

Das GModG ist als Artikelgesetz aufgebaut. Artikel 1 (Abschaffung der 65%-Pflicht und Bio-Treppe) soll am Tag nach Verkündung in Kraft treten. Artikel 2 (Umsetzung EPBD, neue Bilanzierung, Energieausweise) soll sechs Monate nach Verkündung in Kraft treten. Der Nullemissionsstandard greift ab 2028 für öffentliche und ab 2030 für alle Neubauten. Parallel wurde das Inkrafttreten der 65%-EE-Pflicht in Großstädten per separatem Gesetz bereits vom 1. Juli 2026 auf den 1. November 2026 verschoben, um eine Rechtsunsicherheit zu vermeiden.

Der Kabinettsentwurf zum GModG geht in wesentlichen Punkten über das Eckpunktepapier hinaus. Die Bio-Treppe ist konkretisiert, neue Erfüllungsoptionen über Solarthermie und Hybridheizungen sind hinzugekommen, der Mieterschutz ist als hälftige Kostenteilung ausgestaltet und die Bilanzierungsgrundlagen werden grundlegend geändert. Hinzu kommen Sanierungspflichten für Nichtwohngebäude, Solarpflichten und neue Anforderungen an Energieausweise, die im Eckpunktepapier nicht enthalten waren. Die grundlegenden Widersprüche aus dem Eckpunktepapier bleiben allerdings bestehen: Die EPBD-Konformität ist ohne gebäudeindividuelle Sanierungsanforderungen für Wohngebäude nicht gegeben. Die Klimaschutzziele können mit der Bio-Treppe allein nicht erreicht werden. Die Wahrscheinlichkeit, dass 2030 nachreguliert werden muss, bleibt hoch. Entscheidend ist nun, ob der Entwurf im parlamentarischen Verfahren noch Änderungen erfährt. Bis zur Verabschiedung durch den Bundestag gilt weiterhin das GEG in der aktuellen Fassung.

Hinweis: Dieser Artikel bezieht sich auf den Kabinettsentwurf vom 13. Mai 2026. Es handelt sich noch nicht um geltendes Recht. Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich.

Kabinettsvorlage zum GModG vom 13. Mai 2026, Bundeskabinett
Referentenentwurf zum GModG vom 5. Mai 2026, BMWE
Öko-Zentrum NRW: Update zum GModG, Stand 13. Mai 2026
Eckpunktepapier der Fraktionen CDU/CSU und SPD zum GModG vom 24. Februar 2026
Richtlinie (EU) 2024/1275 (EPBD)
Haufe: GEG-Reform: Kabinett beschließt GModG, 13. Mai 2026
Bundesregierung: Kabinett beschließt GModG, 13. Mai 2026

Vielleicht auch interessant

• Wärmepumpe
• Gutachten
• Risikoabschätzung / Gefährdungsanalyse
• Energieberatung
• Förderprogramme
• Heizkostenabrechnung
• TGA-Consulting
• Meine Blogbeiträge

Handwerkskammer zu Köln
Die Handwerkskammer zu Köln schreibt: “Die von der Handwerkskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen können als kompetente, neutrale und unabhängige Ansprechpartner bei Unstimmigkeiten für Klarheit sorgen, berechtigte Beanstandungen fachlich belegen und mitunter auch einen Rechtsstreit vermeiden helfen. Auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen stehen die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Verfügung.”
www.hwk-koeln.de

Energieeffizienz-Experten
www.energie-effizienz-experten.de

Deutsche Energieagentur dena
www.dena.de

Bundesförderung für Energieberatung
www.bafa.de

Kreditanstalt für Wiederaufbau
www.kfw.de